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08 January
2019

房地产的转型、创新和绿色发展

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——2011年浏阳房交会暨顾云昌教授、傅胜龙总裁讲话札记

2011年11月10日由浏阳市政府主办,省房协、省开协协办,浏阳市住房保障局承办的2011幸福浏阳房交会,在浏阳华天大酒店隆重举行。参会领导有中房协副会长、住宅产品研究会副会长顾云昌教授、省房协、浏阳市领导及部分开发企业代表参加。在浏阳市房交会上顾云昌教授以春夏秋冬做为开场白。世界经济都有春夏秋冬,房地产市场一样有春夏秋冬,这都是客观经济规律。并且围绕三个方面解说了房地产市场的未来走势。

一、当前房地产市场的发展态势。十二五期间的楼市环境处在三个“2”的环境。所谓的三个“2”即两化、两调、两型。(一)两化:工业化、城镇化。欧债危机、中国高铁事件等一系列的问题对中国经济产生的影响,中国的经济需要反思。顾教授认为十二五期间的经济应又好又快,而不是又快又好发展。城镇化是拉动中国经济的最大引擎,工业化是带动投资需求的引擎。工业化是投资,城镇化是消费。城镇化是提高房子质量,工业化是追求经济效益。(二)两调:调整经济结构、调控房地产市场。调整经济结构就是科学发展,转变方式。科学发展是主题,转变方式是主线。是转变外需与内需、投资与消费、转变产业升级的方式。调控房地产市场的目标是“三稳”,即稳定房价、稳定民心、稳定发展。(三)两型:资源节约、环境友好。资源节约型、环境友好型,是对房地产发展的要求。即节能、减排,做到真正的绿色房地产。

二、中国房地产市场的转型。一是目标任务的转型:从根本意义上实现住有所居,保证房地产市场的稳定、健康,绿色发展。二是市场形态的转型,即由原来的供不应求,转变成现在的供大于求。实现房地产业健康理性发展。三是市场布局的转型。即“下转内移”一些大型开发企业由一二线城市往三四线城市发展,沿海城市往内地城市发展。

三、房地产的创新和绿色发展。顾教授认为房地产创新从三个方面着手,即产品创新、融资创新、管理创新。1、产品创新就需从产品定位来分析,做到低碳绿色产品化、精耕细作差异化、品种业态多样化。2、融资创新则需开辟新的融资渠道。通过房地产基金、国内私募基金来融资。今后房地产发展,基金将成为房地产融资的主要渠道。3、管理创新就是房地产企业开发新的管理模式。如通过裁员来优化工作,节省开支。开发、投资分散经营。产业链整合,建立战略合作联盟等。

傅胜龙总裁以中国城镇化建设的践行者和理论开创者的身份,在会上做了精辟独到的讲话。浏阳是县域城镇化的领跑者,浏阳市多姿多彩,产业发达,如浏阳的花炮、菊花石、城市建设等享誉全国。傅总认为湖南城镇化发展趋势是北部优于南部、南部优于中部、中部优于西部。大城市的房地产到了冬天,冬天意味着排挤、排斥投资资金。而小城镇建设是房地产春天的开始面临着很多机会。

一、县域城镇化面临的机会。县域城镇化面临的机会涵盖了四个需求:农民与农民工的需求、生存方式的需求、政府需求、投资的需求。国家要求城镇化要达到50%,而湖南官方统计城镇化只有44%。县城房地产价格普遍偏低,适合县域消费能力,是刚性需求。县城拥有丰富的旅游、休闲资源,县城有历史文化、山清水秀,有最好的生存方式,是人类瑰宝。顾教授所说的“下移内转”是必然趋势。中国发展最终须依赖内需,不能完全依赖出口。把农民引进城市,进行城市的消费观念,拉动国家的发展。中国未来三十年发展的动力来自城镇化。

   二、县域城镇化的实质内容。傅总认为县域城镇化的内容有五项:土地规划、基础设施、土地整理、房地产的二级开发、城市的经营。县城规划要造宜居县城,发掘县城文化。如汨罗的“端阳城”、永顺的“土司城”等等。县城正如少女怀春,所以一定要造出高品质的房子。基础设施不仅仅是简单的路网建设,与之相配套的文化、教育、医疗、演艺场所、城市商业等在县城都应有规划。土地整理是县城面临的巨大问题,如果没有土地县城将无法发展。因为做土地整理须跟国土厅要钱,征拆也要钱,是负数,做基础设施需投入大量资金,也是负数。但把两件事联合来做就是“乘数效应”,即负负得正。土地成熟流向市场将产生土地溢价,才能带来巨大价值。县城房地产价格跟成本价差不多,不存在泡沫,是老百姓的刚性需求,所以也不存在打压。城市经营需要完善配套服务、物业管理。

   三、如何抓住机遇,投资县域城镇化。傅总认为只有三个创新才能抓住当前城镇建设的大好时机,即商业模式创新、资源平台创新、产品创新。创新商业模式如BT模式、土地整理、特色地产等来实现多赢。人力资源、资金、商业或者说合作伙伴三个平台商业模式的碰撞,将产生巨大的经济效益。产品创新不仅仅是绿色概念问题,而是如何本土化、精细化和实现两型化的问题。

 

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